Le Marché locatif Bellegardien
Bellegarde se divise en 4 différents quartiers d’habitations :
En nuance de bleu sur la carte : C’est le quartier des « haut de Bellegarde » qui mêle habitations de type maisons/villas (en bleu foncée) pour la plupart construites entre 1970 et 1990 ; principalement occupées par des propriétaires. C’est aussi le quartier qui concentre le plus de l’habitat dit populaire (en bleu clair) géré par des office HLM. On y trouve quelques logements en location « privé » principalement recherchés par des familles qui souhaitent ne pas être trop éloignées du centre-ville tout en bénéficiant du calme de la périphérie urbaine.
En vert sur la carte : C’est l’ancien village d’Arlod, on y trouve un habitat assez homogène. Principalement fait de maisons (environs 80%) et quelques immeubles d’habitations. L’offre de logement en location y est très marginale. C’est un quartier à majorité de propriétaires-occupants.
En jaune sur la carte : C’est l’ancien village de Vanchy, composé presque exclusivement de maisons/villas habitées par des propriétaires/occupants.
En Rouge et rose sur la carte : C’est le centre-ville et son extension. En rouge le centre-ville composé presque uniquement d’immeuble. C’est un Habitat très dense prit entre le plateau ferroviaire au nord et le Rhône au sud. En rose, l’ancien hameau de Coupy devenu l’extension du centre-ville. L’urbanisation y est identique que celle du coeur de ville. Ce sont principalement des immeubles construit entre le Rhône et la RD 1206 (vers Genève).
C’est LE quartier de la location à Bellegarde. Ce quartier concentre l’offre locative d’une part car il n’y quasiment que des immeubles et donc des appartements, ce qui est le plus recherché par les locataires et d’autre part l’accès à la gare ferroviaire se fait à pied. C’est aussi le point de départ des routes départementales vers les grandes villes et les bassins d’emplois comme Genève et Annecy.
Comme décrit sur ce tableau statistique de l’INSEE, Bellegarde est une ville composée d’une très forte majorité d’appartement (73,8 %) dont la grande partie est concentré sur le centre-ville.
Pour comprendre le marché de l’immobilier locatif bellegardien, il faut bien connaitre la ville et son histoire.
Bellegarde est une ville très récente datant seulement de 1858, auparavant ce n’était qu’un hameau de la commune de Musinens (devenu un quartier de Bellegarde). Situé au confluent du Rhône et de la Valserine, la ville prend une importance croissante grâce au développement des voies de communications la traversants et de sa position de frontière avec la zone franche (ancienne zone englobant le pays de Gex exonérée de taxe douanière).
La gare ferroviaire est construite au milieu du XIXème et confère à Bellegarde la capacité de devenir une importante ville industrielle. De multiples entreprises telles que des filatures, des usines de papier et des scieries s’installent le long du Rhône et de la Valserine et utilisent la force motrice dégagée par les eaux : la télémécanique (système de câbles entraînés par d’immenses poulies véhiculant l’énergie procurée par les chutes naturelles des eaux.) C’est à ce moment-là que la majeure partie des habitations du centre-ville sont construites (1946-70) ainsi que le « nouveau » quartier des hauts de Bellegarde (1970/90) :
De ces faits résulte que la ville se retrouve avec un parc de logement notamment locatif, assez vieillissant qui nécessite de la vigilance et souvent des rénovations importantes particulièrement pour isoler les logements et intégrer un système de ventilation de type VMC.
C’est après la seconde guerre mondiale que Bellegarde perd son titre de « Ville Energie ». En effet, la mise en eau du Barrage de Génissiat (situé en aval) en 1948 engloutit une partie du patrimoine du Haut Rhône notamment les usines électriques installées à Bellegarde. Ce qui n’empêche pas la ville de progresser puisqu’elle devient la 3ème du département en fusionnant en 1966 avec Coupy et en 1970 avec Arlod, deux villages limitrophes. Dans les années 80, l’arrivée du TGV en gare de Bellegarde et l’achèvement de l’autoroute Lyon – Genève – Tunnel du Mont Blanc mettent la ville à portée de Paris (actuellement 2h45 Bellegarde/paris en TGV – autoroute direct env. 4h30).
Jusque en 1990, la population ne cesse d’augmenter et la ville de s’agrandir. La restructuration industrielle permet de maintenir un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale jusqu’au début des années 2000 et la « désindustrialisation » qui laisse Bellegarde orpheline de ses usines et des emplois qui vont avec. Phénomène qui entraine une baisse du niveau de vie des habitants.
Il faut attendre quelques années et l’incroyable flambée des prix de l’immobilier dans la zone frontalière pour voir arriver à Bellegarde des travailleurs frontaliers et avec eux un certain pouvoir d’achat ce qui a largement contribué à faire « repartir » l’économie locale.
Aujourd’hui Bellegarde reste une ville très disparate quant aux revenus de ses habitants et de leur niveau de vie. Le revenu médian par unités de consommation (Les unités de consommation sont calculées selon l’échelle de l’OCDE qui attribue 1 uc au premier adulte du ménage, 0,5 uc aux autres personnes de 14 ans ou plus et 0,3 uc aux enfants de moins de 14 ans.) est de 19.490 € c’est-à-dire que la moitié de la population vit avec moins de 1.624 €/mois et l’autre moitié avec plus.
Par ailleurs, il aussi intéressant d’observer l’écart entre le 1er décile c’est-à-dire les 10 % qui ont le moins de revenus : 830 €/mois et le 9ème décile c’est-à-dire les 10% qui ont le plus de revenus : 3.395 €/mois, ce qui représente un écart de 2.565 € /mois.
Cette répartition des revenus forge la typologie des habitants et donc des locataires et des propriétaire-occupants, comme on peut le voir sur la statistique de l’INSEE ci-dessous :
La ville compte 57 % de locataires dont 31 % d’HLM contre seulement 41 % de propriétaires-occupants
Pour comprendre le marché locatif bellegardien, il faut aussi savoir qu’en proportion, les prix au m² de l’immobilier sont bien plus élevés à la location qu’à l’achat, ce qui conditionne ce marché.
Par ailleurs le prix au m² est plus élevé, plus les surfaces sont petites et inversement, plus bas plus les surfaces sont grandes.
Ce tableau permet de mettre en évidence mon propos mais aussi de comprendre plusieurs facteurs:
- Habiter dans un appartement T1/T2 coûte moins cher en achetant qu’en étant locataire sans compter la capitalisation immobilière et éventuellement l’inflation.
Sur le marché de la location, nous n’attirons pas les personnes qui souhaitent se sédentariser dans la région et ont la capacité d’acheter et/ou de faire un crédit.
Les locataires de ce type de logement sont pour la plupart :
1 : Des personnes qui viennent d’ailleurs et souhaitent trouver un travail en suisse ou dans la région transfrontalière. Ils louent un appartement le temps de stabiliser leur situation et de savoir s’ils veulent/peuvent rester habiter dans la région.
2 : Des personnes qui se mettent en couple et souhaitent d’abord louer un appartement avant d’envisager l’achat.
3 : Des personnes ne pouvant pas prétendre à la propriété au vu de leur situation financière.
Par ces faits, le marché locatif se divise en deux marchés parallèles.
D’un côté des appartements en bon état, entretenus, rénovés régulièrement et bénéficiant d’un certain confort, loués aux personnes citées en 1 et 2. D’ailleurs, beaucoup sont meublés pour faciliter l’installation des « nouveaux arrivants » mais aussi grâce à une fiscalité avantageuse.
De l’autre côté des appartements dans un état plus moyen avec des rénovations seulement nécessaires mais pas de rénovation de confort, loué légèrement en dessous des prix couramment pratiqués principalement aux personnes citées en 3 car ils n’ont pas les moyens de se loger ailleurs.
- Les petites surfaces ont les prix au m² les plus élevés mais se sont aussi les moins chère en termes de loyer.
Les petites surface (inférieur à 50 m²) sont les plus louées, les plus facile à louer et les plus achetées par les investisseurs (ratio prix d’achat /prix de location très intéressant) car elles peuvent être louées par la majorité des personnes recherchant un appartement. Si l’on reprend comme base le revenu médian précité (19.490 €/an, 1.624 €/mois).
Le loyer de ces logements représente entre 26 % (T1) et 38 % (T2) du revenu mensuel médian des habitants de la ville.
- Plus les logements sont grands plus leur loyer au m² est bas et par là même, au-dessus de 75 m² le prix au m² stagne.
Les « grands » appartements (minimum 2 chambres), sont les appartements, en proportion, les moins recherchés car peu de personnes peuvent payer des loyers aussi importants.
Si l’on reprend comme base le revenu médian citée plus haut (19.490 €/an 1.624 €/mois).
Le loyer de ces logements représente entre 44 % (T3) et 53 % (T4) du revenu mensuel médian des habitants de la ville, laissant vraiment peu de marge quant au revenu disponible.
Paradoxalement étant les appartements les moins présents au sein du parc privé locatif du fait de leur faible rendement. Ces logements quand ils sont rénovés et bien placés se louent facilement car la demande reste supérieure à l’offre particulièrement pour des familles avec enfants qui viennent s’installer et compte au moins un frontalier ou un travailleur en France de catégorie socioprofessionnelle intermédiaire ou supérieur,
- Le tableau n’intègre pas les maisons ou les appartements supérieurs à 4 pièces.
Ce type de bien en location n’existe tout simplement pas à Bellegarde.
Dans mes recherches j’ai constaté qu’on pouvait trouver des maisons ou des appartements T5 sur des communes limitrophes mais c’est très marginal, ainsi ce marché est assez difficile à analyser.
Pour illustrer ce propos j’ai fait une recherche sur leboncoin.fr des logements actuellement mis en location, sur 92 annonces (Ce qui représente 7 % des 1329 logements composant le parc locatif privé) la répartition est la suivante :
