Comment bien investir ?
Acheter un bien immobilier en vue de le louer et de loin l’investissement le plus rentable et le plus sûr notamment à Bellegarde. J’ai réalisé le tableau ci-dessous qui compare, avec Bellegarde, les villes de France où l’immobilier est le plus élevé (en location), classé par ordre décroissant du taux de rentabilité.
*Gex et Saint Genis Pouilly étant les villes les plus proches (géographiquement) de Bellegarde et ayant sensiblement les mêmes typologies de marché et de locataires.
Par ailleurs l’investissement immobilier permet de capitaliser une somme d’argent que l’on n’a pas.
Pour investir, on emprunte auprès d’organismes financiers sur un certain nombre d’année. Ceux-ci demandent généralement d’apporter sur ses fonds propres environ 9% du coût de l’opération totale, ensuite nous percevons les loyers qui servent à rembourser l’emprunt.
En reprenant l’exemple du tableau ci-dessus ;
J’achète un appartement à Bellegarde de 50 m² :
Cout d’achat = 90.250 €
Frais de notaires (environ) = 7.000 €
Frais bancaire (environ) = 500 €
TOTAL de 97.750 €
Je dois apporter environ 9.000 € de fonds personnels
Je fais un crédit de 88.750 € sur 15 ans, ce qui fera des mensualités de 569 € soit par année 6.828 €
Je loue l’appartement 6.900 € par an, avec ces loyers je paie mes mensualités, il me reste 72 €/an.
Je compte environ 25 % des loyers que je reçois pour payer les différents taxes, frais d’assurances et charges diverses, représentant 1.725 € /an auquel je soustrais les 72 € me restant après remboursement de crédit, soit un résultat de = 1.653 €/an
Après 15 ans je revends mon appartement au moins le prix que je l’ai acheté : 90.250 €
Résultat de l’opération :
Ce que j’ai dépensé de mes fonds propre = 9.000 € + (1.653 €*15) = 28.836 €
Ce que j’ai reçu = 90.250 €
Résultat + 61.414 €
C’est-à-dire qu’en investissant 28.836 €, j’ai reçu 61.414 € soit 213 % de mon investissement personnel.
Suivant ce que l’on achète et comment, en plus de gagner avec de la capitalisation, on peut aussi avoir du « cash-flow » ce qui veut dire que les loyers perçus sont plus élevés que l’ensemble des charges que l’on a lié à notre investissement.
Les personnes qui investissent cherchent donc à faire du profit et rechignent souvent à entreprendre des travaux de rénovation et d’amélioration dans leur logement car de fait ces travaux font baisser leur profit final.
Ce que j’essaie de faire comprendre à ces personnes, c’est qu’investir dans des travaux ne sert pas nécessairement à augmenter son rendement mais plutôt à l’améliorer d’une manière qualitative. Les logements rénovés se louent plus facilement à de « meilleures personnes » avec des revenus plus importants ce qui, in-fine, fait gagner sur la vacance locative et les problèmes d’impayés de loyer.
– Le placement/capitalisation :
Placer une certaine somme en achetant un bien et en le louant.
Ceci nécessite une « mise » de départ plus importante mais le gain (en valeur) et plus élevé.
Pour reprendre le même exemple :
J’achète un appartement, à Bellegarde de 50 m² :
Cout d’achat = 90.250 €
Frais de notaires (environ) = 7.000 €
Frais bancaire (environ) = 500 €
TOTAL de 97.750 €
J’achète donc « cash » et je « place » ces 97.750 € que je détiens dans l’achat d’un logement
Je loue l’appartement 6.900 € par an.
Je compte environ 25 % des loyers que je reçois pour payer les différents taxes, frais d’assurances, les charges diverses, Etc. ce qui représente 1.725 € /an
Après 15 ans je revends mon appartement au moins le prix que je l’ai acheté soit 90.250 €
Résultat de l’opération :
Ce que j’ai dépensé de mes fonds propre = 97.750 € + (1.725 €*15) = 123.625 €
Ce que j’ai reçu = 90.250 € + (6.900 €*15) = 193.750 €
Résultat + 70.125 €
C’est-à-dire qu’en investissant 123.625 €, j’ai reçu 70.125 € soit environ 57 % de mon investissement
Par ailleurs comme il y a une tendance des prix à la hausse, en plus de « placer » mon argent, je le capitalise en espérant revendre plus chère que ce que je l’ai acheté ce qui, en principe, augmente le résultat en fin d’opération quoique cela soit à modérer avec le paiement de plus-values immobilière dont vous trouverez un article (ici)
Pour conclure, je citerais Franklin D. Roosevelt qui a écrit :
« L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé et il ne peut pas être emporté.Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison :
il est le placement le plus sûr du monde. »
