Comprendre le marché immobilier Bellegardien
Bellegarde (devenue Valserhône, suite au regroupement des communes de Bellegarde sur Valserine, Chatillon en Michaille et Lancrans – formant le pôle de centralité du pays bellegardien) et par extension la communauté de communes du pays bellegardien, se situe à proximité de la Suisse et de Genève en particulier, où le niveau de vie est bien plus élevé qu’en France.
Même si dans le canton de Genève, il n’existe pas de salaire minimum, l’enquête de l’office fédéral de statistiques nous montre qu’il n’y a pas de salaires inférieurs à 3.000 CHF/2.640 € mais également que le salaire médian se situe à 7.510 CHF/6.600 € et que pour nombre de branches, ce salaire médian se situe autour des 12.000 CHF/10.500 € (1.000 CHF valent environ 900 €).
De ce fait, Genève est un territoire fort attractif pour les travailleurs français et même si le pays bellegardiens ne se situe pas à proximité « direct » de Genève comparé au pays de Gex ou bien au genevois haut savoyard, celui-ci n’est pas en reste grâce notamment à la gare TGV qui permet de rejoindre le centre-ville de Genève, depuis le centre-ville de bellegarde en 30 petites minutes.
Le pays bellegardien est un territoire de plus en plus attrayant étant donné que les prix de l’immobilier, certes hauts rapport à la moyenne national sont bien plus bas que ceux des territoires jouxtant la suisse comme on peut le voir sur la carte ci-dessous ; quand la moyenne des prix au m² des territoires contigus à Genève est entre 4.000 € et 5.000 €, à bellegarde ce prix ne dépasse pas les 3.000 €. Ce qui en fait même le territoire de la zone d’influence genevoise où les prix de l’immobilier sont les plus bas
La communauté de communes du pays bellegardien (CCPB) rassemble 21 000 habitants répartis sur 15 communes.
Elle s’étend sur 225 km², entourée par le massif du Jura à l’ouest, nord/nord-est et le bassin du Rhône au sud-est.
En rouge sur la carte :
Trois anciennes communes (se sont regroupée en janvier 2019) formant le pôle de centralité de la CCPB ; on y trouve principalement de l’habitat de type collectif notamment à bellegarde sur Valserine avec une forte présence de logement social (environ 30%), Les deux autres communes sont des villes où l’urbanisme est beaucoup moins dense (campagne) et la majorité des habitations sont des maisons/villas.
C’est le secteur immobilier privilégié par les acquéreurs du fait de la proximité des services, des commerces, des grands axes de transports (péage autoroutier à Chatillon direction Paris et Lyon, Gare SNCF de Bellegarde accès direct à Paris / Genève, route départementale reliant le département de l’Ain à Genève et au Pays de Gex ainsi que la route départementale reliant bellegarde à Annecy)
En bleu clair et bleu foncé sur la carte :
C’est le pôle situé au nord de la CCPB, situé en moyenne altitude l’accès y est plus difficile et les services moins présents (communes rurales).
On y trouve une forte majorité de maisons.
En bleu claire, ce secteur est assez prisé des acquéreurs car « la qualité de vie » y est meilleure que sur le pôle de centralité et l’accès reste facile aux services et aux commerces.
En bleu foncé, communes situées sur le versant nord du massif séparant la zone bleu claire/bleu foncé. Ce sont des communes plus encaissées et plus éloignées du pôle de centralité et donc moins recherchées par les acquéreurs.
En orange et jaune sur la carte :
C’est le sud du pays bellegardien situé entre montagnes (à l’ouest) et Rhône (à l’Est).
En Orange on trouve des territoires assez prisés car l’urbanisation (principalement maison et villa) c’est fait sur un axe orienté Sud, ce qui permet en général de bénéficier d’un maximum de luminosité et d’ensoleillement ainsi qu’une magnifique vue sur la chaine du mont blanc pour les habitations situées en pied de montagne.
En jaune ce sont les communes les plus éloignées de la ville et de ses services. Ce secteur est principalement convoité par les personnes en quête d’habitat rural et souhaitant néanmoins bénéficier d’une proximité urbaine relative (20 minutes).
Pour bien comprendre le marché immobilier du pays bellegardien, j’ai réalisé ce tableau comparatif des prix de l’immobilier (maison et appartement) au m² par commune de la CCPB, classé par moyennes de la plus haute à la plus basse.
Ce qui nous permet de constater de fortes disparités des prix en fonction des communes allant de presque 3.000 €/m² en moyenne pour Confort jusqu’à la moitié pour Plagne (env. 1500€/m² en moyenne).
Notons néanmoins que la plupart des communes (10) ont un prix moyen au m² situé entre 1.900 € et 2.100 € environ ; qui montre, malgré des prix très variables en haut et bas de classement, une certaine homogénéité sur le territoire.
| 2,5% des biens sont vendu moins chers que : | 95% des biens sont : | 2,5% des biens sont vendu plus chers que : | |||
Moyenne de prix au m² | Fourchette basse € | Moyenne € | Fourchette Haute € | |||
| Maison | Appart. | Maison | Appart. | Maison | Appart. |
Confort | 2.275 | 2.279 | 2.925 | 2.931 | 4.663 | 4.672 |
2.277 | 2.928 | 4.667 | ||||
Chatillon en Michaille | 1.257 | 1.238 | 2.462 | 2.424 | 3.278 | 3.227 |
1.182 | 2.443 | 3.252 | ||||
Montanges | 1.081 | 1.147 | 2.074 | 2.200 | 2.385 | 2.530 |
1.114 | 2.137 | 2.457 | ||||
Villes | 2.082 | 1.649 | 2.313 | 1.832 | 3.453 | 2.734 |
1.865 | 2.072 | 3.093 | ||||
Champfromier | 1.101 | 1.159 | 1.991 | 2.096 | 2.617 | 2.755 |
1.130 | 2.043 | 2.686 | ||||
Lancrans | 1.519 | 1.525 | 2.032 | 2.041 | 3.548 | 3.565 |
1.522 | 2.036 | 3.555 | ||||
Surjoux | 1.978 | 1.552 | 2.213 | 1.736 | 2.545 | 1.997 |
1.765 | 1.974 | 2.271 | ||||
Bellegarde sur Valserine | 1.291 | 1.087 | 2.141 | 1.805 | 2.960 | 2.493 |
1.182 | 1.973 | 2.726 | ||||
Saint Germain de Joux | 1.067 | 1.217 | 1.844 | 2.102 | 2.958 | 3.373 |
1.142 | 1.973 | 3.165 | ||||
Injoux-Genissiat | 1.043 | 934 | 2.112 | 1.804 | 3.420 | 2.921 |
988 | 1.958 | 3.170 | ||||
Billiat | 1.129 | 1.005 | 2.037 | 1.814 | 3.002 | 2.673 |
1.067 | 1.925 | 2.837 | ||||
L’hopital | 1.511 | 1.331 | 2.000 | 1.761 | 2.424 | 2.134 |
1.421 | 1.880 | 2.279 | ||||
Chanay | 1.224 | 1.066 | 1.908 | 1.661 | 2.401 | 2.090 |
1.145 | 1.787 | 2.245 | ||||
Giron | 1.616 | 1.309 | 1.796 | 1.454 | 2.065 | 1.673 |
1.462 | 1.625 | 1.869 | ||||
Plagne | 1.504 | 1.098 | 1.672 | 1.220 | 1.922 | 1.403 |
1.301 | 1.446 | 1.662 | ||||
